Не перший погляд іпотека поукраінскі
Не перший погляд. Іпотека по-українськи
Іпотека. Термін, який встиг проїсти і лисину в головах не відбулися споживачів і дірку в кишені споживачів відбулися. Поняття вже встигло стати прозивним, овіяне міфом і легендами, але все так само далеке від того, що насправді є іпотекою, як Гондурас від цивілізації. Приборкати її намагалися багато хто.
Приборкати як непокірного мустанга, щоб змусити служити тим, для кого вона дійсно призначена. Десятки законів і розпоряджень, сотні робочих груп і «круглих столів», тисячі годин не дурних розмов і відвертої демагогії, мільйони слів на підтримку і в рази більше проти, мільярди державних грошей ... такий сумний підсумок іпотеки по-українськи.
Як тільки не намагалися вибудувати магістраль у світле іпотечне майбутнє, як тільки не «препарували піддослідного», все не те і все не так ... Іпотека як і раніше доступна лише обраним тим, кому вона часто не дуже то й потрібна. Для багатьох з них це всього лише спосіб легалізації доходів, для когось «щит» від претензій інших кредиторів, хто то просто не бажає виймати гроші з обігу. Ринкова економіка в українських реаліях створила дивовижну річ, апріорі нормальній економіці не властиву - дефіцит іпотечних кредитів. Вони, начебто є, а більшості не дотягнутися, а багато з тих, хто дотягнувся, вже встигли обпекти про неї руки.
Але дана проблема дуже благодатний грунт для всіляких маніпуляцій, яка вже давно перетворилася в один із самих улюблених передвиборних гасел, обігнавши, мабуть, за своєю популярністю, такі «блокбастери» як «тюрми бандитам», «ці руки нічого ...» і «почую кожного ». Ось і зараз, чи то від усвідомлення прийдешніх виборів чи то від щирого бажання зробити що то «добре і вічне», іпотечна тематика знову на перших шпальтах. А твердження про те, що вже з травня цього року «буде всім і під 3%», не смакував тільки ледачий. Я той, який «за» і одночасно той, хто має всі підстави сумніватися в життєздатності заявленого іпотечного бліц кригу.
Не претендую на те, що саме я знаю 100%-й рецепт успіху, проте є кілька думок, як прийнято говорити «від активного учасника».
Якось аж надто химерно, зайво витіювато намагаються підійти до цього питання багато хто з тих, хто до нього торкається. Але ж це тільки на перший погляд нерозв'язна проблема. Коли торкаєшся її не в перший раз, а регулярно, багато речей стають зрозумілішими, процеси очевидним, а більшість піднятих проблем надуманими. Але, як відомо «Біс, криється в деталях».
Давайте спробуємо зрозуміти природу цих деталей і тоді, можливо, дорога до такої потрібної країні іпотеку стане простіше, а кінцева мета ближче.
Перше - «де гроші, Біллі?». Саме це питання в першу чергу схвилював ринок, від голів банків до самих клієнтів - потенційних споживачів такого продукту, відразу ж, як тільки нові іпотечні ініціативи, з легкої руки Прем'єра, були озвучені Президентом. Україна, яка має «ресурсний голод» на рівні держави як такого не може дозволити собі таку дорогу «іграшку» як доступна іпотека під 3%. Попереду повернення кредитів, «гойдалки» з газом, передвиборна «смута», а ми в кращих радянських традиціях будуємо комунізм? Або не будуємо?
Для того, щоб іпотечне «дитя» задихало потрібні кошти, кошти величезні. При цьому такі ресурси повинні бути довгостроковими. Чи багато на сьогоднішній день інструментів довгострокового фондування?
Відповідь очевидна - їх немає. Давати в борг теперішньої Україна це вже навіть не ознака поганого тону, це просто небезпечно. Зовнішнього ресурсу немає і навряд чи з'явиться, тим паче ресурсу «довгого», саме того, який і необхідний для довгострокового іпотечного кредитування. У спробі знайти джерело хоч якогось реального ресурсу виникла досить неоднозначна ідея з державними цінними паперами з акцентом на «матрацні» заощадження фізосіб у доларах США - дуже не простий і вкрай складний, але дійсно можливий механізм залучення коштів. І хоча тисячу разів не погоджуся з аналітиками Мінфіну в оцінці потенційних «заначок» українців, бо не вірю в озвучені 50-80 млрд.доларів США поза ринком (так як це практично в 10 разів більше тих доларових вкладень, які на сьогоднішній момент акумульовані на термінових депозитах фізиків у банківській системі), але чому б не спробувати? Саме тому нетривіальна ідея Хорошковського, як би не реально вона не звучала, це хоч якийсь шанс на залучення ресурсу.
Так, дорогого, та навряд чи довгострокового, але на безриб'ї ... Знову таки це питання як мінімум декількох місяців, а до травневого старту «іпотечного щастя» залишилося менше місяця. Так звідки ж взяти на це гроші? «По засіках пошкребти, за комори помісти» не вийде, порожні засіки, та й в коморі швидше миша повісилася. Простий підрахунок середньої вартості соціального житла, який я проводив на прикладі найдешевшої «двушки» на околиці Харкова, говорить про те, що дешевше ніж за 35 000 (еквівалент 280 000 гривень) «вічно зелених» її ніхто не продасть. А при теоретичному власному внеску навіть на рівні 20%, кредит буде складати 227 000 гривень.
Скільки бажаючих можна ощасливити в масштабах країни? А скільки потрібно? Банальна математика говорить про те, що при видачі навіть 1000 кредитів на місяць (що само по собі автоматично ставить під сумнів саму ідею масової іпотеки) фондування таких операцій державою має здійснюватися в розмірі 227 млн. гривень, 2,7 млрд. на рік. І це при тому, що в бюджеті того ж ДІУ (Державна іпотечна установа) на весь рік закладено лише 200 мільйонів. І це при тому, що програми ДІУ вже давно довели свою спроможність;
- і знову про гроші, ну куди вже без них?! Навіть якщо ініціатива з державними ЦП вдасться, то отриманий ресурс буде коштувати близько 9% в доларах, про які 3% у гривні може йти мова? Якось це не зовсім в'яжеться з принципами економіки. Купити дорого і продати дешево? А за чий рахунок різниця?
Держава візьме на себе? Пробачте, а що заважає державі сьогодні при кредитуванні через ДІУ застосовувати такі альтруїстичні фінансові інструменти?
- «Ім'я, сестра, ім'я?» - Так хто ж ці щасливці, чола яких торкнеться «іпотечний перст»? Як в принципі можна серйозно міркувати про таких глобальних програмах, які схожі на соціалістичному гаслу «Кожній радянській сім'ї до 2000-го року окрему квартиру», коли банально відсутні навіть загальні критерії вимог до претендентів державної іпотеки?
- «О, щасливчик!» - Хто ж конкретно буде видавати такі кредити, ДІУ, державні чи комерційні банки, ... Вельми неоднозначна ситуація. У те, що це «щастя» віддадуть в руки ДІУ, віриться мало, надто вже різна механіка кредитування.
У те, що віддадуть в роботу комерційним банкам, не вірю в принципі, працювати в «0» вони не будуть, вони не благодійна організація, а якщо стануть накручувати відсотки і комісії, то вибачте ніж це буде відрізнятися від існуючого механізму кредитування за програмою ДІУ ? Варіант з державним банком виглядає більш оптимістичним. Хоча знову ж таки, для цього потрібно розуміти механізм, про який поки і словом ніхто не обмовився;
- контроль та супровід - ще один камінь спотикання. Адже кожну видачу кредиту потрібно не тільки контролювати, на предмет відповідності поки ще не існуючим вимогам до кандидатів, а й супроводжувати такий кредит на всій протяжності його існування. А саме питання супроводу, традиційно, є найбільш болючим. Мало видати кредит потрібно зуміти провести його через всі «терни», які незмінно виникають, до логічного закінчення його «життя» - погашення. Тут тобі і контроль застави, та щорічне страхування, і банальне дотримання графіка погашення, і ще «вагон і маленький візок» проблем.
Все це ми вже не один рік проходимо кредитуючи фізосіб за програмою ДІУ. Звичайно, багато що буде залежати від того, яка саме модель, який принцип і яка технологія будуть прийняті. Якщо мова йде про кредитування через комерційні банки, то мені не зовсім зрозуміло, навіщо дублювати те ж ДІУ? У кожному разі, як не крути, а вищеописані питання контролю і супроводу єдині і будуть виникати неминуче незалежно від принципів, моделей, технологій, концепцій і бажань кого б то не було;
- власний внесок - те, що так часто стає непереборною перешкодою при отриманні будь-якого кредиту: ринкового або пільгового. Бо незалежно від того скільки ти заробляєш, який склад сім'ї, хто у тебе кум-сват-брат, які твої перспективи на місці роботи і іншого різноманіття факторів, власний внесок повинен бути в наявності. З практичних спостережень можу сказати, що в абсолютної більшості потенційних клієнтів цього внеску немає взагалі або його недостатньо. Саме так, навіть 20% і тих може не бути. Що роблять клієнти в такому випадку?
Правильно, беруть ще один позику, у друзів, рідних, знайомих, або просто ще один кредит, але вже в іншому банку. Рідше самі, частіше їх батьки. Які всіляко прихильні і потурають бажанням «молоді» облаштувати власний сімейний вогнище. Все б нічого, але тільки часто можливостей якісно погашати два борги просто немає, а надія на горезвісне «авось» рідко спрацьовує.
Таким чином, майбутні проблеми закладаються на самому початку «кредитного шляху». І якщо можливість перевірити наявність таких «додаткових кредитів», до моменту фактичної видачі кредиту основного в принципі допустима, то борги знайомим, рідним і не рідним фізособам залишаються «таємницею за сімома печатками» і стають явними лише тоді, коли гроші на погашення іпотеки йдуть у іншу сторону. Воно й зрозуміло, физ.лицо не банк, він в борг на 10 років не дає;
- «за кадром» - те, про що всі знають, але посилено намагаються не говорити це сам по собі ринок нерухомості. Ринок, на якому завжди і всюди править анархія. Порядок формування цін, як правило, залежить від жадібності брокера та підбурюваного їм продавця. Воно зрозуміло: продавець не проти отримати тисячу-другу зверху, а частка брокера тим вище чим більше вартість недвіжкі. Яка різниця, платити то покупцеві?
Саме такі дії плюс фактичне потурання самих банків (які старанно набивали іпотечні портфелі) і дозволило починаючи з 2004-го розкрутити маховик обвал цін на нерухомість. Держава ж в цей час «плескали в долоні» і розчулювалися від того як динамічно розвивається будівельний сектор і ринок нерухомості. В умовах, коли кредит можна було взяти практично без обмежень з «трехкопеечную» зарплатою, попит на нерухомість зростав у геометричній прогресії. Відразу з'явилася ціла каста спекулянтів, які скуповують нерухомість з надією на її подальшу перепродаж.
Як? В кредит звичайно! Але одного разу ця піраміда перестала працювати ... До цих пір переконаний в тому, що саме катастрофічний обсяг спекулятивних угод поставив більшість банків в «позу стомленого подорожнього, що п'є воду біля струмка».
Я вже не кажу про те, що сам по собі ринок надання брокерських, оціночних та інших послуг, які є невід'ємною складовою будь-якого іпотечного кредиту, це просто «терра інкогніта». Як можна всерйоз говорити про розвиток іпотечного ринку абсолютно не звертаючи увагу на беззаконня в суміжних областях? Та будемо ми хоч «семи п'ядей у ??чолі» поки не приведемо в порядок всі елементи, цього «іпотечного пазла» нам не зібрати!;
- «Контрольний в голову» - самий головний, найболючіше питання це рівень доходів населення. Про це не прийнято говорити. Це псує статистику, це знижує рейтинги, розмиває красиві пісочні замки і просто псує настрій тим, від кого це реально залежить. Які б «золоті» умови кредитування не пропонувалися, які б «діамантові» програми не писалися, факт залишається фактом - народ країни стрімко убожіє.
Так і хочеться пригадати кіношну фразу «... А адже гасконці як і раніше бідні, чи не так? ...» - Виголошену Людовик XIII. І цей факт не може оскаржити ніхто, до якого б політичного табору він не належав. Ми всі ходимо в магазини, їздимо в транспорті, штовхаємося в чергах на ринках, платимо комунальні послуги ...
Навіть банальний аналіз середнього депозитного вкладу в українських банках свідчить про те, що він зменшується з року в рік. І ці тенденції, на жаль, вже стали не доброю традицією останніх років. Зарплата в 5-6 тисяч гривень яких, за словами Прем'єра, достатньо в нашій країні, в реальності доступна вкрай не багатьом. Навіть в обласних центрах дуже мало людей може похвалитися таким рівнем доходів. Так для кого ми плануємо зробити іпотеку, панове?
Доступна іпотека для багатих?
- Що робити з існуючими програмами пільгового кредитування іпотеки? На сьогоднішній момент в країні діє декілька державних програм підтримки молодих сімей, які потребують поліпшення житлових умов. Два найбільш відомих механізму це вже згадане ДІУ, а так же Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (ГФСМЖС).
Організації, що пропонують різну механіку отримання пільгових кредитів, але сповідують єдину ідеологію - забезпечити молоді родини недорогими кредитами на житло. Питання із секретом: а чи не краще в боротьбі за світлі ідеали доступної іпотеки погасити накопичені перед клієнтами ГФСМЖС борги, які накопичилися з 2009 року? Але про це якось не прийнято говорити. Або, скажімо, весь доступний ресурс направити на пільгові кредити через механізм того ж ДІУ?
Зрозуміло, ефект не той ... не яскраво, не масштабно, не глобальненько, як то не в'яжеться з всеукраїнськими обсягами, і взагалі-то не «пахне» масовістю.
Можна нескінченно довго філософствувати на цю тему і знаходити ще багато недоліком і «тріщин» у невмілому начерку феєричної фрески «Народна іпотека», але, мабуть, не варто. Не хочеться щоб все вищеописане виглядало дешевим критиканством, однак факт залишається фактом, вкотре очевидно, що реальна проблема може виявитися всього лише передвиборної «фішкою» в зацікавлених руках. Але ж варіанти вирішення є і їх не мало.
Потрібно тільки взятися за цю справу з потрібного кінця, а не просто фонтанувати красивими ідеями і кидати в маси дешеві гасла. В цьому випадку доступна іпотека так і залишиться ілюзією, привидом, химерою, фантомом ...
У нашій країні, слава Богу, вистачає тямущих фахівців, які в змозі потягти цей «іпотечний віз». Не відразу і не швидко, і не до виборів звичайно, але якщо це дійсно потрібно, то чому б цим як слід не зайнятися?
Об'єктивності заради скажу, що, на мій погляд, рішенням даної проблеми може і має зайнятися окрема державна установа, віддаленими аналогами яких могли б вважатися ті ж ДІУ і Молодіжка. Однак мені бачиться відокремлена вертикаль, назву її умовно Державний іпотечний банк. Чому не вищезгадані ДІУ і Молодіжка?
Поясню чому. Проблема не тільки в тому, що ці організації і їх працездатність залежать виключно від держпідтримки, а в тому, що це організації надають, по суті, сервіс компенсації: Молодіжка відсотків по кредиту, ДІУ викупу самого кредиту на баланс за затвердженою ставкою рефінансування. При цьому всі основні ризики, пов'язані з контролем і супровід кредиту залишаються на банку, який цей кредит видав. В даному випадку важливо створити повноцінний, якщо завгодно «замкнутий цикл» не тільки кредитування, але систем фондування таких операцій.
Організація, яка буде цим займатися повинна бути повноцінним банком. Так специфічним, не універсальним, безумовно вузькоспеціалізованим, ймовірно не дохідним, але в будь-якому випадку повноцінним банком. На спокійному ринку, а так само в умовах дефіциту або фактичної нестачі ресурсів, такий банк повинен мати механізми та інструменти залучення ресурсів для їх подальшого розміщення. Цими інструментами можуть і повинні стати не просто банальний «вливши» в нього державних коштів, а й інший інструментарій фондування: цільові державні кредити і цінні папери, депозити фізичних осіб як таких і фіз.осіб претендентів на отримання в ньому іпотечного кредиту. Це може бути залучення довгострокових коштів у нерезидентів під гарантії держави.
При цьому такий банк буде не тільки акумулятором і розпорядником коштів, а й буде підконтрольним у своїй діяльності нормам банківського законодавства, що створить додаткову перепону будь-яким проявам зловживань на будь-якому з рівнів, в будь-якій стадії як кредитування, так і залучення коштів, роботою з оцінки платоспроможності , супроводом кредиту, моніторингом застави і безліччю інших аспектів іпотечного кредитування, а так само збільшить його прозорість і найважливіше доступність для споживача. Крім того, він буде обтяжений завданням по роботі з власною проблемною заборгованістю. Можливо, з часом на його базі можна буде створити той самий санаційний банк, про який ми чуємо вже кілька років, або просто візьме на себе його функції.
У будь-якому випадку подальший рух в сторону доступною «народної» іпотеки це процес неминучий, але це доля не ораторів з високих трибун, а професіоналів, позбавлених дешевого пафосу і не обтяжених нічим іншим, окрім професійної гідності, реального досвіду, глибоких знань і елементарно бажання реалізувати такий непростий, але дуже потрібний проект. В іншому випадку народна іпотека, на яку кидають не перший погляд можновладці, так і залишиться заввишки, яка нам так і не скорилася в боротьбі за народне щастя. У боротьбі, в якій для того щоб бути «за народ» потрібно не багато, потрібно просто бути «з народом».
Ігор Шевченко. Спеціально для інформаційного порталу «Бізнес».
21 листопада 2024 року
Вас может заинтересовать
Идёт загрузка...
Документи з сімейних проблем
Кожен, хто стикався з сімейними неприємностями погодиться, як скушно цим займатися і скільки грошей і нервів це витягує. Непогано якщо поруч непоганий зразок необхідного документа, який підходить під Ваш випадок. Брак и семья
Спадщина і спадкоємці
Прийняття спадщини часто пов'язане з великими спорами. Отримання спадщини за заповітом і законом має відмінності за своїм механізмом. Приклади позовних заяв, у справах пов'язаних з суперечками спадкоємців. Наследство
Будинок і право користування
Зразки заяв до суду з цивільних позовів, щодо житла. Житлове право містить право проживання володіння користування. Щодо цього відомо чимало розбіжностей і суперечок. Існує відмінна риса між житловим фондом приватної та комунальної власністю. Тут же йдуть проблеми по розділу особового рахунку та визначення порядку користування квартирою. Приклади позовів допоможуть розібратися що саме потрібно писати в позовній заяві до суду. Жилищное право
Завдана шкода і її компенсація
Трапляється, що нашій власності завдають шкоду. Збиток буває матеріальний, нематеріальний. Визначається це залежно від вини наявності недбалості. Залежно відсутності-наявності з'являється обов'язок покрити заподіяну шкоду. І громадянин, кому заподіяно шкоду хоче її компенсації. Биті машини, збиток неповнолітнім та інше Возмещение вреда
ДТП
Подія в дорозі не може бути приємним сюрпризом. Кожен, хто переживав цю подію підтримає це твердження. Але якщо це сталося, доведеться якось виходити з ситуації. Після того як оформлені схеми виклики страховиків страхові документи пояснення буває виникає суперечка про додаткове компенсації шкоди, і моральної шкоди ДТП
Последние комментарии
[18-05-2017 21:25] Елена Скажите пожалуйста я одинокая мать воспитываю трёх детей могу ли я получить ...
[17-05-2017 15:40] Владислав Якщо мій друг Максим (56 років) став інвалідом 2 групи, то може ...
[06-05-2017 18:18] Віктор Опанасович Мій батько прописаний та проживае в квартирі, власником якої є його дочка. ...
[25-04-2017 12:30] Адвокат Глава 86 СПАДКУВАННЯ ЗА ЗАКОНОМ Цивільного кодексу України ...
[25-04-2017 11:47] Евгений Подскажите ссылку на Закон, где указана именно такая трактовка "Родичами першого ступеня ...